什麼是強制驗樓?收到驗樓令該如何解除?
為了避免老舊樓宇發生構件掉落事故,危及公眾安全,屋宇署會對樓齡30年以上的舊樓發出俗稱驗樓令的法定通知,要求業主或是立案法團進行檢驗與修葺。本篇文章將介紹強制驗樓計畫的項目、程序、期限、未遵從的後果與資助計劃的申請須知,讓您一次掌握強制驗樓計劃的必知資訊,及時解除屋宇署發出的驗樓令,避免受到檢控。
什麼是強制驗樓計畫?
香港約有2.7萬幢30年以上的舊樓,若這些老舊樓宇未定期檢驗與修葺,不只會對單位內的住民造成危險,若外牆構件、招牌或伸出物因老舊不堪而發生墜落事故,還會威脅途人的生命安全。為了保障香港人民的居住與生活安全,屋宇署於2012年6月30日實施強制驗樓計畫(簡稱MBIS),揀選超過30年以上且高於三層的私人樓宇,要求業主需委任註冊檢驗人員針對樓宇進行檢驗(即訂明檢驗);如需進行修葺,業主則需委任註冊承建商,在註冊檢驗人員的監督下進行修葺(即訂明修葺)。
強制驗樓計劃包含哪些項目?
強制驗樓計畫會檢驗樓宇的外部構件及其他實體構件、結構構件、消防安全構件與排水系統的老化程度、有無改動或加建,並找出僭建物。
1.外部構件及其他實體構件
此項目主要檢驗不屬於樓宇結構的外部構件,包含以下項目:
- 外牆、天井牆與圍牆
- 外牆飾面:飾面磚、瓦片、批盪及覆蓋層...等
- 圍欄及嵌固件
- 鰭狀飾件、通花柵檔及金屬百葉窗
- 外牆或屋頂邊緣的防護欄障、鐵欄、護牆及欄杆
- 幕牆與其中可開啟的窗戶
- 附屬物:遮篷、花槽、用於支撐屋宇裝置的構築物(空調機、冷卻水塔或煙囪支架)、喉管管道、屋簷、伸出物、建築裝飾、晾衣架、招牌(包含傳統招牌與電視屏幕招牌)、窗戶簷篷及附建於樓宇外牆的類似設施。
- 公用部分的天窗
- 公用走廊及大堂的飾面、石材覆蓋層與假天花
- 樓宇圍牆或入口的手動或電動金屬閘
2.結構構件
結構構件是影響樓宇穩定性的重要構建,若結構構件有潮濕、鋼筋生銹、混凝土剝落、鋼筋外露、出現裂縫或變形移位問題,並未及時檢驗並修葺補強,將會嚴重威脅樓內居住者與周邊的安全,結構構件包含以下項目:
- 樑、柱、樓板、牆、樓板
- 樓梯
- 懸臂式伸出構築物:簷篷、露台
- 轉移構築物:具備維持建築物穩定功能之混凝土構件,包含轉移板與轉移樑
- 水箱及垂吊式沙井
- 防護欄柵、扶欄、護牆及欄杆
- 分隔牆及地庫牆
- 懸掛式構築物
- 外露的樁帽
- 其他外露的結構構件
3.消防安全構件
樓宇消防安全構件能夠保障住戶的安全與逃生,但可能會因為住戶平時疏於保養,導致災害發生時無法發揮良好消防效果,因此消防安全構件也是強制驗樓計畫的重點檢驗項目,其中包含以下內容:
- 逃生途徑:指示牌、照明、樓梯與逃生路線之欄杆扶手
- 消防和救援進出途徑:樓宇內外進出途徑、升降機門廊、緊急車輛通道
- 耐火結構:防火門(自動關上裝置功能需完好)、樓梯圍封牆、通風口、防火擋板或防火閘
4.排水系統
排水系統(包含反虹吸管與通風管)雖然不會對樓宇安全造成立即性的危害,但老化、淤塞或錯接的渠管可能造成污水污氣逆流、外漏或是污染食水,對樓宇內所有單位的健康構成威脅。以下列出強制驗樓計畫的排水系統檢驗項目:
- 位於樓宇外牆的排水系統
- 公用部分的排水系統
- 鋪設於公用管槽內的排水系統
- 地底下及地面上的公用排水系統
- 有渠管老化、淤塞或錯接狀況,可能影響樓宇衛生的排水系統
5.僭建物
若業主對於樓宇進行違例改動與加建,這些僭建物通常沒有經過妥善的設計,可能會造成樓宇主體負荷過重並損壞結構,甚至對住戶或公眾構成威脅,因此屋宇署要求註冊檢驗人員對僭建物詳實地檢驗並紀錄樓宇有無僭建物,其中包含以下內容:
- 樓宇公用部分僭建物
- 公用部分以外的外部僭建物:外牆、天台或平台、與樓宇毗鄰的庭院或斜坡
- 樓宇面向或緊連街道的僭建物
強制驗樓程序
1.送達法定通知
寄發法定通知的6個月前,屋宇署會向目標樓宇的業主或業主立案法團(簡稱法團)發出預先知會函件,6個月後再寄送法定通知(俗稱驗樓令),屋宇署亦會將樓宇列入網站名單,若租客收到驗樓令,亦有責任告知業主。若樓宇的業權與負責人不同,法定通知的寄送對象也會有所差異,以下列出強制驗樓計畫不同樓宇部分的負責人士:
強制驗樓計畫通知對象 | |
---|---|
樓宇部分 | 負責人士 |
樓宇公用部分 | 法團或所有業主 |
樓宇外牆 | 非公用:外牆業主 公用:法團或所有業主 |
露台、外廊 | 單位業主 |
其他伸出物 | 非公用:外牆業主 公用:法團或所有業主 |
招牌 | 招牌擁有人 |
2.進行訂明檢驗與修葺
收到法定通知後,業主需要委任一名註冊檢驗人員(簡稱RI)對樓宇進行檢驗(即訂明檢驗);若該註冊檢驗人員認為樓宇「已變得危險」或「可變得危險」,業主就需要另外委任註冊承建商,在註冊檢驗人員的監督下進行修葺(即訂明修葺)。
需要特別注意的是,已獲委任的註冊檢驗人員不可進行相同樓宇的後續修葺工程,意即若註冊檢驗人員具有註冊承建商資格或為合夥人,業主不得委任與該註冊檢驗人員相關的註冊承建商進行修葺,而受任檢驗與監督修葺的註冊檢驗人員必須向屋宇署呈交證明書,證明自己非註冊承建商的合夥人、董事或獲授權的簽署人。
▲新舊版本的註冊檢驗人員證明書。(資料來源:屋宇署網站)
3.呈交檢驗報告與證明書
當訂明檢驗與訂明修葺完成後,註冊檢驗人員須向屋宇署提交檢驗報告、檢驗證明書、完工報告與完工證明書4份文件供屋宇署留存,日後屋宇署也可能抽樣審查已完成訂明修葺工程的單位。
強制驗樓的期限
強制驗樓的期限會根據業權與樓宇有無業主立案法團而有所差異:
- 若為個別處所或是有業主立案法團的公用部分,需要在3個月內委任註冊檢驗人員,並在6個月內進行訂明檢驗,如有需要進行訂明修葺,需要在12個月內展開。
- 若樓宇的公用部分未成立業主立案法團,委任註冊檢驗人員的期限為6個月內,進行訂明檢驗期限為9個月內,如有需要進行訂明修葺,則需要在15個月內展開。
當您完成強制驗樓後,10年內都不會再收到新的強制驗樓通知。
業權 | 個別處所 | 公用部分 (有業主立案法團) | 公用部分 (無業主立案法團) |
委任註冊檢驗人員 | 3個月內 | 3個月內 | 6個月內 |
訂明檢驗 | 6個月內 | 6個月內 | 9個月內 |
訂明修葺 (如有需要) | 12個月內 | 12個月內 | 15個月內 |
未遵從強制驗樓會有什麼後果?
若負責人士(業主或業主立案法團)未在期限內完成訂明檢驗與修葺,屋宇署會寄發「強制驗樓計畫不獲遵從」通知信並可能提出檢控,亦可指派顧問公司與承建商強制進行工程,再向負責人士追討檢驗與修葺工程的費用,並額外徵收不超過有關費用20%的附加費。若檢控經定罪,負責人士會被罰款最高$50,000及監禁1年,且每日可另處最高$5,000罰款。
另外,若個別業主拒絕分攤公用部分的驗樓費用,或是拒絕合作而造成樓宇未能進行檢驗與修葺,亦屬於違法行為:
- 拒絕分攤驗樓費用:最高可處$25,000罰款
- 拒絕合作或阻止驗樓:最高可處$10,000罰款及監禁6個月
強制驗樓計劃價錢
根據屋宇署提供的費用參考,註冊檢驗人員會根據單位數量與面積收取檢驗費用,不同檢驗項目的計價方式也有所差異,以下將列出樓宇公用部分、停車位範圍公用部分、懸臂式平板簷篷與伸出物的檢驗費用供您參考:
樓宇公用部分檢驗費用 | |
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單位數量 | 價錢(每單位) |
1~20 | $3,200~$5,000 |
21~50 | $1,500~$2,600 |
51~200 | $1,000~$1,600 |
200以上 | $350~$600 |
停車位範圍公用部分檢驗費用 | |
---|---|
停車位數量 | 價錢(每車位) |
1~50 | $800~$1,300 |
50以上 | $650~$1,000 |
懸臂式平板簷篷的檢驗費用 | |
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長度 | 價錢 |
小於12米 | $13,000~$15,000/組 |
12~36米 | $21,000~$25,000/組 |
36米以上 | $45,000~$60,000/組 |
伸出物的檢驗費用 | |
---|---|
種類 | 價錢 |
露台 | $1,800~$2,200/個 |
外廊 | $1,800~$2,200/個 |
強制驗樓資助計劃的申請方式與資格
市區重建局及香港房屋協會於2012年8月推出「強制驗樓資助計劃」,資助合資格業主的首次驗樓費用,資助上限最高可達10萬元。以下列出可參加資格供您參考:
- 樓宇為樓齡達30年或以上,且為私人住用樓宇(包括以公務員建屋合作社方式持有)或綜合用途(商住混合)樓宇;但不包括單一業權、樓高3層或以下的住用樓宇或新界豁免管制屋宇。
- 申請資助的市區單位(包括沙田、葵青、荃灣)平均每年應課差餉租值不超過港幣$187,000,新界單位不超過港幣$143,000。
- 樓宇公用部分必須收到「強制驗樓法定通知」。
強制驗樓資助款項上限 | |
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單位數目 | 資助上限 |
20以下 | $25,000 |
21~49 | $35,000 |
50~200 | $60,000 |
200以上 | $100,000 |
買樓過程收到驗樓令,強制驗樓費用屬誰?
若買方已與賣方簽署臨時買賣合約,才收到屋宇署發出的強制驗樓通知,除非合約事先列明,否則皆由買方負責全部的檢驗與修葺費用。
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