香港買二手樓程序全攻略，必知流程與驗樓技巧
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想在香港購買二手樓卻不知從何入手？無論您是首次置業還是投資者，清楚了解買二手樓程序及驗樓技巧都是成功交易的關鍵。本文將為您整理前期準備、主要流程到完成交易及入伙的完整資訊，並提供您驗樓資訊參考以確保物業品質。PRO360達人網也提供專業的驗樓專家服務，幫助您輕鬆檢查物業，避免未發現的隱藏問題影響後續居住品質，讓您全面掌握香港二手樓的完整購買攻略，安心邁向您的理想家園！
買二手樓前期準備工作
買樓前最重要的工作是找到心儀的物業，前期準備分別有簽署睇樓紙、參觀物業以及查冊：
- 簽署睇樓紙：放盤的業主通常會委託代理放賣，因此買二手樓的常見方式是找「代理行」，代理行會為買家介紹盤源，並聯絡業主安排上門睇樓。在睇樓前需要簽署「睇樓紙」，其中會列明所參觀的單位，以及成交後需支付的佣金。
- 參觀物業：代理行介紹物業後，買家可以評估物業地理位置、樓價、周遭環境...等因素，決定是否有意願參觀物業。參觀物業時需特別留意有無漏水、牆身內的電線老化...等問題，若擔心無法在短時間內確認狀況，買家可請專業驗樓公司一同前往參觀。
- 物業查冊：參觀後若買家覺得合意，代理便會與賣家洽談並協助買家查核物業，以了解物業的買賣背景。
二手樓購買主要流程
購置二手樓時，可參考以下買樓程序：
- 簽署臨時買賣合約：買賣雙方議價時，賣方未必會在場，代理通常會請買家單邊簽訂「臨時買賣合約」（通常會列明雙方擬定的價錢、買方支付的訂金，以及正式買賣合約的時間、實際成交日期），再經由代理請賣方加簽文件。提醒您，若代理要求您交付訂金，最好請律師託管，避免業主收訂便失去聯繫。
- 申請按揭：簽署臨時買賣合約後，買家可前往銀行承造按揭，或尋求坊間的按揭中介公司協助，以選擇合適的按揭計劃。
- 簽署正式買賣合約：雙方簽訂臨時買賣合約時，會在合約內列出簽署正式買賣合約的時間，雙方需於約定的時間前往律師樓簽署正式合約，通常約為簽署臨時買賣合約的14天後。
- 單位覆檢：正式成交日會約定在簽署正式買賣合約之後，在此期間，買方通常有兩次入屋覆檢的機會。若買方向銀行按揭以購樓，部分銀行也會派專員上門估價與視察。
完成交易與入伙準備
買賣流程結束後，正式成交前與成交後仍有以下事項需完成：
- 成交前驗樓：為避免前屋主於檢查後與成交之間的空窗期破壞單位，建議買方在收樓前一天再次驗樓，以確保物業狀況良好。
- 成交日：正式成交時，買賣雙方律師審核樓契無誤，並完成管理費對數安排後，沒有問題便會簽定「轉讓契」，買方律師會通知銀行放款找清餘額，買方便可正式收鎖匙入屋。
- 申請水電煤氣戶口：到相關機構辦理戶口更名手續，確保入伙後可以正常使用設施。
- 設計裝修：若需要裝修，可聘請專業裝修公司設計及施工。
- 搬運入伙：安排搬運公司將物品搬入新居。
驗樓的重要性與技巧
參觀物業時除了留意單位座向、景觀、間隔是否合意，以及留意屋外周邊情況，例如：是否靠近垃圾收集房、隔壁鄰居是否有飼養寵物、附近是否吵雜，其他還有與物業結構、居住安全相關的部分需要檢查：
- 牆壁與地板：不論是外牆或室內牆壁、地板，都需檢查是否有裂縫、滲水或空鼓現象。
- 常見漏水區域：檢查洗手間天花、牆身以及廚房水喉...等是否有漏水問題。
- 水電設施：測試水壓、水溫及電路負荷能力。
- 門窗與鎖具：確認開關順暢，鎖具是否完好。
- 公共設施：了解大廈的電梯、公共區域及保安管理狀況。
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